Seguem os embasamentos legais, referentes ao período de transição indicados no cronograma:

- Destaque de 0,1% de IBS para fatos geradores ocorridos de 1º de janeiro a 31 de dezembro de 2026: Artigo 343 da Lei Complementar nº 214/2025;

- Destaque de 0,9% de CBS fatos geradores ocorridos de 1º de janeiro a 31 de dezembro de 2026: Artigo 346 da Lei Complementar nº 214/2025;

- Reduções graduais dos impostos Estaduais e Municipais: Artigo 501-A da Lei Complementar nº 214/2025 (o referido dispositivo legal, adiciona o artigo 31-A à Lei Complementar Nº 87 - 13/09/1996).

Sim, haverá o direito de aproveitamento de créditos. Um dos pilares da Reforma Tributária é exatamente a não cumulatividade plena, em relação às operações realizadas, com algumas exceções, e neste sentido, apenas não serão permitidos os créditos originados de bens e serviços considerados de uso ou consumo pessoal, a exemplo de  bebidas alcoólicas, derivados do tabaco, armas e munições, bens e serviços recreativos, esportivos e estéticos, entre outros, e nesse contexto, entrará em operação o chamado de Registro de Operação de Consumo (ROC), que fará a extração e validação de todos os elementos do documento fiscal emitido.

A Lei Complementar 214/2025 estabelece regras para garantir que esses créditos não sejam desperdiçados. Os créditos de PIS/COFINS, os créditos acumulados até o fim de 2027 poderão ser compensados com a nova CBS, conforme homologação e cronograma definidos pela Receita Federal, ou ressarcidos, em parcelas, seguindo regulamentação futura.

A Lei Complementar 214/2025 é uma legislação complexa que cria novos institutos e depende de regulamentações futuras para sua aplicação prática. O texto legal descreve o novo tratamento fiscal, mas cabe a contadores e clientes se prepararem para as mudanças, treinando todas as equipes, e não apenas o setor fiscal.

O próprio contribuinte deve identificar os impactos negativos da implantação da nova lei, em termos de sistemas e pessoal, e planejar a adequação desde a fase de transição. Esse preparo envolve a parametrização de sistemas, a análise da posição na cadeia produtiva, a verificação da situação de fornecedores e clientes para a transferência de créditos, e o estabelecimento de novas diretrizes internas.

É fundamental comunicar o período de transição aos clientes, avaliar a necessidade de reajustar honorários e levantar possíveis créditos dos últimos cinco anos, sendo todos esses aspectos uma responsabilidade compartilhada entre o contador e o cliente.

De acordo com a legislação vigente ainda não há definição de cenário de obrigações acessórias, ou seja o texto da LC 214/2025 não trouxe listagem das obrigações acessórias para fins de declaração do IBS e CBS, porém, a Receita Federal instituiu a DERE, através da Instrução Normativa RFB Nº 2255 DE 11/03/2025.

A RFB instituiu a Declaração Eletrônica de Regimes Específicos – DERE, a nova obrigação acessória criada para atender as particularidades de setores que operarão sob regimes tributários especiais no novo sistema. Trata-se de um relatório digital obrigatório que as empresas precisarão preencher e enviar periodicamente ao Fisco. Seu propósito é informar de forma clara e organizada os dados sobre a apuração da CBS e do IBS quando esses forem recolhidos por regimes específicos de tributação., a exemplo das Instituições financeiras, Planos de saúde, Operadoras de jogos e apostas, e Empresas do setor imobiliário.

E, também temos a Instrução Normativa RFB Nº 2275 - 15/08/2025, que dispõe sobre a adoção do Cadastro Imobiliário Brasileiro e o compartilhamento de informações por meio do Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais pelos serviços notariais e de registro, que  vai agregar informações cadastrais de imóveis rurais e urbanas, públicos ou privados.

Outra obrigação, é a nota fiscal padrão nacional.

Com a transição da Reforma Tributária de fato a emissão de Nota Fiscal será mais abrangente futuramente, ou seja, o foco será o "Pagamento e a Operação Realizada" e não mais a "circulação de mercadoria" ou "prestações de serviço listadas na Lei Complementar 116/2003".

Assim, a venda de "Imóveis" terá o mesmo peso/regras de uma venda de mercadoria normal, ou seja, a Nota Fiscal será emitida para registrar a operação juntamente com o recolhimento do IBS/CBS quando se tratar de um "contribuinte" que tenha como atividade venda de imóveis, considerando os arts. 251 a 256 da Lei Complementar 214/2025.

Para o ano de 2026, o ICMS ainda está totalmente vigente, então a Nota Fiscal continuará não sendo emitida na venda de "Imóveis", pois o que irá começar é a transição do PIS e COFINS e a validação das "tags" da Nota Fiscal eletrônica, ou seja, não impactará na obrigatoriedade emissão de Nota Fiscal na venda de "imóveis/terrenos" ainda.

A tributação de operações imobiliárias com a reforma tributária é regulada na Lei Complementar nº 214/2025, dos Arts. 251 a 270. Em regra, os contribuintes são pessoas jurídicas, mas pessoas físicas também podem ser tributadas, conforme os parágrafos 1º e 2º do Art. 251 da mesma lei.

O fato gerador do imposto ocorre em várias situações, como a venda de imóveis, locação, e serviços de construção civil. Para o ano de 2026, as alíquotas serão de 0,1% para o IBS (Art. 343) e de 0,9% para a CBS (Art. 346). Além disso, o Art. 261 determina que as alíquotas para a maioria das atividades imobiliárias serão reduzidas em 50%, e para a locação de imóveis a redução será de 70%.

Até o momento, a obrigação acessória definida em ato legal conforme o Art. 44 da LC 214/2025, é a EMISSÃO DO DOCUMENTO FISCAL.

Abaixo segue parte do artigo divulgado no site do CRC de São Paulo publicado em 16/09/2025:

[…

O prazo para a emissão dos novos documentos fiscais começa em 1º de janeiro de 2026, início de uma transição que vai até 2033. A reforma tributária define que, neste primeiro ano, haverá apenas o “teste” da CBS, que terá alíquota de 0,9%, e do IBS, com alíquota de 0,1%, sem a cobrança efetiva, porque os valores serão compensados com o Pis e a Cofins. Mas há um detalhe que tem passado despercebido pelos contribuintes: se elas não emitirem os documentos fiscais, chamados de obrigações acessórias, eles serão obrigados a recolher a CBS e o IBS a essas alíquotas mesmo em 2026.

A penalidade consta do 125, parágrafo 4º, do Ato das Disposições Constitucionais Transitórias (ADCT), inserido pela reforma tributária, e do artigo 348, parágrafo 1º, da Lei Complementar 214/2025. Ambos definem que os contribuintes que cumprirem as obrigações acessórias, ou seja, a emissão dos documentos fiscais, relativas à CBS e ao IBS ficam dispensados do recolhimento desses tributos. Especialistas explicam que, caso contrário, é aplicada a regra: os fiscos cobrarão os valores diante do princípio da indisponibilidade do crédito tributário.

...]

Sim, 2026 é o ANO TESTE do IBS e da CBS, As alíquotas a serem aplicadas são de 0,1% e de 0,9%, em percentuais reduzidos, respectivamente.

Os valores recolhidos serão compensáveis com o PIS e a COFINS.

A LC 214/2025 determina que este recolhimento poderá ser dispensado na hipótese de o contribuinte tiver cumprido com as obrigações acessórias, logo, não serão feitos em duplicidade.

O legislador determina que o pagamento realizado será compensado com o valor devido pelo contribuinte em relação ao PIS/COFINS, procedimento este a ser regulamentado.

Com relação ao prazo de vencimento dos tributos IBS e CBS, tem-se até o momento as modalidade de extinção do crédito, conforme art. 27 da Lei Complementar 214/2025, ou seja, as formas que os débitos de IBS e CBS serão quitados.

Porém com relação do prazo de vencimento bem como a guia de pagamento, é necessário aguardar a publicação da regulamentação da referida lei.

A Lei Complementar nº 214/2025 estabelece novas regras para a tributação de aluguéis, que entrarão em vigor a partir de 2026. Para a pessoa física, o Art. 251 determina que ela só será considerada contribuinte do IBS e da CBS se a receita total com aluguéis no ano anterior for maior que R$ 240.000,00 e ela possuir mais de três imóveis distintos. Se não se enquadrar nessas condições, ela continua pagando somente o Imposto de Renda.

Para a pessoa jurídica, o Art. 487 permite que empresas com contratos de locação já firmados possam optar por um regime simplificado, recolhendo IBS e CBS com uma alíquota de 3,65% sobre a receita bruta. Essa opção se aplica a contratos não residenciais pelo prazo original, desde que assinados e registrados em cartório até 31 de dezembro de 2025. Já para contratos residenciais, a opção é válida pelo prazo do contrato ou até 31 de dezembro de 2028, se o contrato foi firmado antes de 16 de janeiro de 2025. Ao escolher essa opção, o contribuinte não pode se apropriar de créditos de IBS e CBS.