Sim. A implementação do novo padrão nacional da NFS-e traz mudanças no layout das notas fiscais. A Nota Técnica nº 003/2025 e seus anexos detalham as mudanças no XML e as novas regras de negócio para os documentos fiscais eletrônicos.

O art. 487 da LC nº 214/2025, dispõe que o contribuinte que realizar locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel decorrente de contratos firmados por prazo determinado, poderá optar pelo recolhimento de IBS e CBS com base na receita bruta recebida num percentual fixo de 3,65% conforme disposto no parágrafo 2º deste artigo,

Ressalte-se que esta opção será aplicada exclusivamente:

1. Para contrato com finalidade não residencial, pelo prazo original do contrato, desde que este:

 - seja firmado até a data de publicação desta Lei Complementar, sendo a data comprovada por firma reconhecida ou por meio de assinatura eletrônica; e

 - seja registrado em Cartório de Registro de Imóveis ou em Registro de Títulos e Documentos até 31 de dezembro de 2025 ou seja disponibilizado para a RFB e para o Comitê Gestor do IBS, nos termos do regulamento;

2. Para contrato com finalidade residencial, pelo prazo original do contrato ou até 31 de dezembro de 2028, o que ocorrer primeiro, desde que firmado até a data de publicação desta Lei Complementar, sendo a data comprovada por firma reconhecida, por meio de assinatura eletrônica ou pela comprovação de pagamento da locação até o último dia do mês subsequente ao do primeiro mês do contrato.

Ou seja, para fins da tributação fixa, o contrato deverá ser registrado conforme as datas e procedimentos acima, e caso não cumpra essas condições, tributará IBS e CBS normalmente pelas alíquotas previstas nesta Lei Complementar, sem previsão de penalidades até o momento.

Essa obrigação será direcionada a empresas que se enquadrem nos Regimes Específicos do IBS e da CBS, tais como:      

Agências de viagens;     

Restaurantes e bares;     

Postos de combustíveis;     

Construtoras;     

Bancos e instituições financeiras;     

Entre outros ainda a serem definidos oficialmente.

Se sua empresa atua em um desses segmentos, é fundamental acompanhar as atualizações e antecipar o planejamento tributário.

Embora a DERE ainda esteja em fase de desenvolvimento, ela já representa um ponto crítico no planejamento contábil e tributário das empresas que atuam em setores específicos. 

A entrada em vigor está prevista para 2026, acompanhando o cronograma oficial da Reforma Tributária. A Receita Federal e o Serpro estão em fase de desenvolvimento técnico da declaração, que será regulamentada por normativos específicos nos próximos meses.

A LC 214/2025 não adentrou ainda acerca das operações de REMESSA CONSERTO, COMODATO, INDUSTRIALIZAÇÃO, entre outros. 

Portanto, não há especificações se essas operações não serão tributadas. 

Desta forma, em relação a 2026, conforme Art. 348 da LC 214/2025, aplica-se às alíquotas testes de 0,9% (CBS) e 0,1% (IBS). Ademais, a tributação será conforme a mercadoria, nesse sentido, caso não haja um cClassTrib específico, aplica-se o genérico: 

A remessa de mercadoria ou bens móveis e imóveis para locação, não são tributados pelo ISS e nem ICMS, mas com a chegada da Reforma Tributária, a locação passará a ter a incidência do IBS e CBS, conforme está previsto no art. 4°, parágrafo 2º, inciso II da Lei Complementar 214/2025.

Art. 4º O IBS e a CBS incidem sobre operações onerosas com bens ou com serviços.

§ 2º Para fins do disposto neste artigo, considera-se operação onerosa com bens ou com serviços qualquer fornecimento com contraprestação, incluindo o decorrente de:

(...)

II - locação;

CONTRIBUINTE PESSOA FÍSICA- LOCAÇÃO DE BENS IMÓVEIS 

De modo geral, quando uma pessoa física possui apenas um ou dois imóveis para locar, a tributação permanece restrita ao Imposto de Renda. Já a incidência do IBS e da CBS passam a ocorrer quando o proprietário se enquadra nos critérios de ‘atividade econômica’, conforme previsto no art. 251 da Lei Complementar 214/2025, sendo considerada Contribuinte do Regime Regular.

De acordo com o parágrafo 1º do referido artigo, os principais critérios são os seguintes:

1. Locação, cessão onerosa e arrendamento de bem imóvel, desde que, no ano-calendário anterior:

- a receita total com essas operações exceda R$ 240.000,00, e;

- tenham por objeto mais de 3 bens imóveis distintos;

Vale ressaltar que será considerada contribuinte do Regime Regular no próprio ano-calendário, a pessoa física que ultrapassar 20% da receita prevista acima, em relação a locação, cessão onerosa ou arrendamento.

Em regra a base de cálculo do IBS  CBS são as mesmas, conforme art. 12 da Lei Complementar 214/2025.

Art. 12. A base de cálculo do IBS e da CBS é o valor da operação, salvo disposição em contrário prevista nesta Lei Complementar.

Em regra a base de cálculo do IBS  CBS são as mesmas, conforme art. 12 da Lei Complementar 214/2025.

Art. 12. A base de cálculo do IBS e da CBS é o valor da operação, salvo disposição em contrário prevista nesta Lei Complementar.

As alíquotas de teste do IBS e da CBS para o ano de 2026 têm caráter exclusivamente experimental. Isso significa que não haverá tributo a recolher nesse período, desde que os valores estejam devidamente destacados no documento fiscal.

Em relação aos benefícios fiscais, embora estejamos tratando de um período de testes, entende-se que operações contempladas com reduções de alíquota, suspensões, isenções ou outros incentivos fiscais já devem refletir corretamente esses benefícios na emissão da NF-e.

Essa prática permitirá que o Fisco avalie o comportamento das operações tributadas e das operações beneficiadas, preparando-se para a futura implementação efetiva do sistema.

Portanto, é fundamental analisar previamente se a operação em questão se enquadra em algum benefício fiscal, a fim de garantir que o documento fiscal seja emitido de forma adequada e em conformidade com as regras vigentes.

A LC 214/2025 não prevê expressamente que o IS comporá a base de cálculo do IBS e da CBS, porém em seu Art. 12, inciso V da LC 214/2025, a legislação expressa que: " V - tributos e preços públicos, inclusive tarifas, incidentes sobre a operação ou suportados pelo fornecedor, exceto aqueles previstos no § 2º deste artigo;".

Nesse sentido, por abranger a expressão tributos, o entendimento é que o IS entraria na BC do IBS e da CBS.

Seguem os embasamentos legais, referentes ao período de transição indicados no cronograma:

- Destaque de 0,1% de IBS para fatos geradores ocorridos de 1º de janeiro a 31 de dezembro de 2026: Artigo 343 da Lei Complementar nº 214/2025;

- Destaque de 0,9% de CBS fatos geradores ocorridos de 1º de janeiro a 31 de dezembro de 2026: Artigo 346 da Lei Complementar nº 214/2025;

- Reduções graduais dos impostos Estaduais e Municipais: Artigo 501-A da Lei Complementar nº 214/2025 (o referido dispositivo legal, adiciona o artigo 31-A à Lei Complementar Nº 87 - 13/09/1996).