FAKE vs VERDADE

FAKE

“Os aluguéis vão subir”

VERDADE

A carga tributária do setor cai, com:

• isenção até R$ 600

• redução de 70% da alíquota

• menos imposto que hoje (PIS/Cofins) para PJ

É falso que “todo proprietário que aluga por temporada pagará novo imposto imediato sobre o aluguel em 2026”.

A equiparação de aluguel por temporada (≤ 90 dias) a hotelaria só vale para quem é contribuinte de IBS/CBS, e pessoa física só vira contribuinte se tiver mais de 3 imóveis e receita anual de aluguel acima de R$ 240 mil. Além disso, a Reforma prevê transição: os efeitos financeiros não são plenos e imediatos para todos em 2026. A base normativa correta é a LC 214/2025.

• A regulamentação que alcança locações decorre da Lei Complementar nº 214/2025, que institui IBS/CBS no modelo de IVA dual. Não há “LC 227/2025” tratando de aluguéis.

• A locação por temporada (≤ 90 dias) pode ser equiparada a hospedagem somente quando o locador é contribuinte do regime regular de IBS/CBS; a matéria do Metrópoles cita esse enquadramento, mas generaliza o impacto.

• Pessoa física só será contribuinte de IBS/CBS se (i) tiver mais de 3 imóveis locados e (ii) receita anual de aluguel > R$ 240 mil. Quem não se enquadra segue apenas no IRPF.

• Alíquotas efetivas: aluguel residencial tradicional tem redução de 70% na carga de IBS/CBS (efetivo 8%), além do IR. No aluguel de temporada equiparada a hotelaria, o benefício é menor, mas não chega a 44%.

• Transição: 2026 marca ajustes e início de transição; a cobrança efetiva e plena se escala entre 2027 e 2033, conforme o cronograma da Reforma.

Quanto paga de imposto HOJE x DEPOIS da reforma

COMPARAÇÃO

HOJE

• Empresas pagam PIS/Cofins

• Custo embutido no aluguel

A PARTIR DE 2027

• PIS/Cofins → CBS (IVA)

• Isenção até R$ 600

• Redução de 70% acima disso

“A reforma substitui impostos antigos por um sistema mais simples e menos pesado para o aluguel residencial, que favorece uma redução e não acréscimo dos aluguéis.”

Exemplos práticos: quem paga e quem não paga

Pessoa Jurídica - Aluguel até R$ 600

Paga imposto? NÃO

Isenção total

Pessoa Jurídica - Aluguel de R$ 1.000

Paga imposto? SÓ sobre R$ 400

com 70% de desconto na alíquota

Pessoa física com poucos imóveis

Paga imposto? NÃO

Mesmo com aluguéis mais altos, exceto se:

• até 3 imóveis ou

• renda anual abaixo de R$ 240 mil

Pessoa Física Grande proprietário (muitos imóveis + alta renda)

Paga imposto? SIM

Mas:

• só sobre o valor acima de R$ 600 por imóvel

• com alíquota reduzida

• pode abater custos (manutenção, reforma)

• inquilino de baixa renda pode receber cashback

Lei Complementar 227/2025: O QUE MUDA PARA IMÓVEIS

(Ajustes que beneficiam o contribuinte)

Locação por temporada: regra ficou mais favorável à pessoa física a LC 227/2025 alterou as regras para que pessoas físicas sejam consideradas contribuintes na locação por temporada.

As novas exigências diminuem o enquadramento como contribuinte, reduzindo o risco de tributação indevida para pequenos proprietários.

(Inclusão dos §§ 1º e 2º no art. 253 da LC 214)

Redutor Social na locação: regra foi apenas esclarecida

O texto deixou claro que o Redutor Social:

• é aplicado mensalmente,

• sem mudança no direito do contribuinte.

Não houve restrição nem perda do benefício — apenas maior segurança jurídica.

Limite de renda anual é corrigido pela inflação

O valor de R$ 240 mil por ano, usado para definir quando a pessoa física passa a ser contribuinte:

• é atualizado anualmente pelo IPCA,

• protegendo o contribuinte contra a inflação.

(§ 5º do art. 251 da LC 214)

Conclusão

“A reforma reduz impostos sobre aluguéis de menor valor e corrige distorções. A ideia de aumento generalizado de aluguel não se sustenta nos dados.”

Fonte: Receita Federal