O Secretário Municipal das Finanças de Fortaleza, no uso das atribuições que lhe confere a legislação municipal,

Considerando o disposto no art. 38 , caput e §§ 1º a 4º, da Lei Federal nº 5.172 , de 25 de outubro de 1966 - Código Tributário Nacional (CTN), com a redação dada pela Lei Complementar Federal nº 227 , de 13 de janeiro de 2026;

Considerando o dever de divulgação dos critérios utilizados para estimar o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, previsto no § 3º do art. 38 do CTN;

Considerando o disposto nos arts. 303 e 310 a 312 da Lei Complementar Municipal nº 159 , de 23 de dezembro de 2013 - Código Tributário do Município de Fortaleza (CTM), especialmente a autorização para o emprego, em avaliações individuais ou em massa, de normas técnicas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) ou de técnicas de inteligência artificial e de ciência de dados;

Considerando por fim a necessidade de conferir transparência, impessoalidade, consistência técnica e possibilidade de contraditório ao procedimento de estimativa fiscal do ITBI;

Resolve:

CAPÍTULO I - DAS DISPOSIÇÕES GERAIS

Art. 1º Esta Instrução Normativa divulga os critérios utilizados pela Administração Tributária do Município de Fortaleza para estimar o valor venal dos bens imóveis e direitos transmitidos, para fins de determinação da base de cálculo do ITBI.

§ 1º Considera-se valor venal aquele pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado, na data de referência da estimativa.

§ 2º A estimativa fiscal será realizada com base em critérios técnicos e nos dados disponíveis na data de sua elaboração, observadas a legislação tributária municipal e, conforme o caso, as normas técnicas de avaliação de bens, as técnicas de estatística, econometria, geoestatística, ciência de dados, inteligência artificial e aprendizado de máquina cientificamente pertinentes.

§ 3º Os critérios, fontes, métodos, modelos, variáveis e procedimentos mencionados nesta Instrução Normativa têm caráter exemplificativo e poderão ser combinados, substituídos ou aperfeiçoados, conforme a tipologia do imóvel, a disponibilidade e a qualidade dos dados, a evolução do mercado e o desempenho técnico verificado.

Art. 2º A estimativa fiscal poderá ser realizada:

I - de forma automatizada ou em massa, mediante modelos estatísticos, econométricos, geoestatísticos ou de aprendizado de máquina;

II - de forma individual, por método comparativo, evolutivo, involutivo, de capitalização da renda ou por outro método tecnicamente adequado; ou

III - pela combinação dos procedimentos previstos nos incisos I e II.

Parágrafo único. A utilização de procedimento automatizado não impede a análise individual do bem ou direito, a revisão de ofício do lançamento nem o exercício do contraditório pelo contribuinte.

CAPÍTULO II - DAS FONTES DE DADOS E DO TRATAMENTO DAS INFORMAÇÕES

Art. 3º Para estimar o valor venal poderão ser utilizadas, entre outras fontes tecnicamente pertinentes:

I - as declarações de transação de bens imóveis e demais informações prestadas pelos sujeitos passivos no âmbito do ITBI;

II - os dados de transações e de ofertas imobiliárias coletados, tratados e mantidos pelo Observatório do Mercado Imobiliário (OMI) de Fortaleza;

III - as informações prestadas pelos serviços notariais e registrais, por agentes financeiros e pelas demais pessoas obrigadas pela legislação tributária;

IV - o Cadastro Imobiliário Municipal (CIM), a cartografia cadastral, os dados de condomínios, edificações, logradouros, infraestrutura urbana, zoneamento e restrições urbanísticas ou ambientais;

V - levantamentos de campo, imagens aéreas ou orbitais, dados geoespaciais, licenças, alvarás, habite-se e outras bases administrativas;

VI - anúncios imobiliários, pesquisas de mercado e outras fontes públicas ou privadas idôneas; e

VII - indicadores socioeconômicos, territoriais, urbanísticos e de custo da construção.

§ 1º Os dados do OMI de Fortaleza integram a infraestrutura de dados espaciais da Secretaria Municipal das Finanças (IDE-SEFIN), sem prejuízo da utilização das bases internas necessárias à atividade tributária.

§ 2º As declarações de transação imobiliária (DTI) constituem fonte contínua de informações sobre o mercado imobiliário.

§ 3º Poderão ser excluídos ou tratados separadamente os dados incompletos, inconsistentes, não representativos de condições normais de mercado ou relativos a negócios com características especiais.

§ 4º As ofertas imobiliárias poderão ser ajustadas, quando tecnicamente cabível, para considerar a diferença usual entre preço ofertado e preço de transação, bem como o tempo de exposição, a repetição do anúncio e outras circunstâncias relevantes.

Art. 4º Os valores de mercado são dinâmicos e refletem as condições existentes na data de referência da estimativa.

§ 1º As bases amostrais, os parâmetros, os modelos e as projeções poderão ser atualizados sempre que a incorporação de novas DTIs, transações, ofertas ou demais informações do OMI indicar alteração relevante do mercado ou permitir ganho de qualidade da estimativa.

§ 2º A publicação de mapas, camadas, painéis ou valores na IDE-SEFIN retrata a data de atualização neles indicada e não assegura a permanência do valor em estimativa posterior.

§ 3º Na estimativa serão considerados os dados disponíveis e as condições do mercado correspondentes à data de referência aplicável ao fato ou à declaração, nos termos da legislação municipal.

CAPÍTULO III - DOS CRITÉRIOS DE SEGMENTAÇÃO, DAS VARIÁVEIS E DOS MÉTODOS

Art. 5º Os imóveis poderão ser segmentados em grupos com comportamento de mercado relativamente homogêneo, considerando, exemplificativamente, terreno, gleba, apartamento, apartamento de padrão superior ou luxo, flat, casa isolada, casa em condomínio, sala, loja, galpão, vaga de garagem, fração ideal e arquitetura especial.

Parágrafo único. A segmentação poderá considerar, ainda, o uso, a destinação, o padrão construtivo, a localização, o porte, a forma de implantação, a existência de condomínio e outras características que influenciem a formação do preço.

Art. 6º Na construção dos modelos e na análise individual poderão ser consideradas, isolada ou conjuntamente, entre outras, as seguintes variáveis:

I - características do terreno, tais como área, cota ou fração ideal, número de frentes, condição de esquina, testada, forma, topografia, ocupação, aproveitamento urbanístico e percentual sujeito a restrição;

II - características da edificação, tais como área construída ou privativa, tipologia, uso, padrão de acabamento, idade, estado de conservação, número de pavimentos, andar, elevador, garagem, piscina e características do condomínio;

III - localização absoluta ou relativa do imóvel, inclusive coordenadas geográficas, bairro, setor, face de quadra e inserção em zonas de comportamento imobiliário semelhante;

IV - infraestrutura e características do entorno, tais como pavimentação, abastecimento de água, esgotamento sanitário, hierarquia viária e proximidade ou acessibilidade a centralidades, polos de valorização, equipamentos urbanos, litoral, shopping centers, corredores comerciais, assentamentos precários e outros elementos que influenciem o preço;

V - variáveis espaciais derivadas, tais como densidade de verticalização, densidade de comercialização, renda estimada do entorno, área mediana de casas próximas e índices de aproveitamento urbanístico;

VI - características da informação de mercado, tais como data, natureza de transação ou oferta, fonte, preço total, preço unitário e condições conhecidas do negócio; e

VII - tendências temporais, espaciais e socioeconômicas que influenciem a valorização ou a desvalorização do imóvel.

§ 1º A relação prevista neste artigo não é exaustiva, e a inclusão de uma variável em modelo dependerá de sua disponibilidade, qualidade, pertinência, representatividade e contribuição para a capacidade preditiva.

§ 2º As variáveis poderão ser transformadas, agrupadas, normalizadas ou derivadas de operações espaciais e estatísticas, desde que guardem relação tecnicamente justificável com a formação do valor imobiliário.

§ 3º A ausência de determinada característica na base cadastral poderá ensejar sua imputação por método tecnicamente adequado, sua desconsideração no modelo ou a submissão do imóvel à análise individual.

Art. 7º Na avaliação em massa poderão ser empregados, exemplificativamente:

I - modelos de regressão e outros métodos estatísticos ou econométricos;

II - árvores de decisão e métodos de conjuntos de árvores, inclusive Random Forest, Extra Trees e florestas quantílicas;

III - métodos de boosting, inclusive Gradient Boosting, Histogram-based Gradient Boosting, XGBoost, LightGBM e CatBoost;

IV - métodos baseados em vizinhança e similaridade, inclusive k-vizinhos mais próximos;

V - modelos de quantis e outros métodos destinados à estimação de intervalos ou da distribuição dos valores; e

VI - combinações ou conjuntos de modelos, com seleção, ponderação ou consolidação dos resultados segundo o desempenho observado.

§ 1º O algoritmo utilizado em cada segmento será selecionado com base em critérios objetivos de desempenho, estabilidade, aderência aos dados, capacidade de generalização e adequação ao propósito da avaliação.

§ 2º Poderão ser utilizados modelos distintos para estimar o valor total do imóvel, o valor unitário do terreno, o valor unitário da construção ou outros componentes necessários à avaliação.

§ 3º O valor venal estimado resulta da aplicação dos modelos a que se refere este artigo aos dados de mercado e às características do imóvel.

Art. 8º O desenvolvimento e a aplicação dos modelos observarão, conforme a técnica empregada:

I - composição de amostra representativa, com saneamento e tratamento de inconsistências e valores atípicos;

II - separação entre dados de treinamento e de validação ou emprego de validação cruzada, espacial ou temporal;

III - ajuste de hiperparâmetros e prevenção de sobreajuste;

IV - avaliação por métricas tecnicamente adequadas;

V - análise dos resíduos, da estabilidade territorial e temporal e do desempenho por faixas de valor e segmentos de imóveis;

VI - comparação entre modelos candidatos e monitoramento do desempenho após a implantação; e

VII - registro da versão do modelo, da data de processamento, da amostra e dos parâmetros necessários à rastreabilidade técnica.

Parágrafo único. A Administração Tributária poderá estabelecer faixas de segurança, limites de extrapolação e regras de encaminhamento para análise individual quando o imóvel estiver fora do domínio amostral, houver elevada incerteza ou forem identificadas características singulares.

CAPÍTULO IV - DA DETERMINAÇÃO DA ESTIMATIVA E DOS CASOS SINGULARES

Art. 9º A estimativa do valor venal poderá resultar:

I - da predição de um modelo selecionado;

II - da consolidação de predições de mais de um modelo;

III - da comparação com imóveis ou negócios de características semelhantes;

IV - de avaliação individual tecnicamente fundamentada; ou

V - da combinação dos critérios previstos nos incisos I a IV.

§ 1º Poderão ser adotados ajustes para compatibilizar a estimativa com as características efetivas do imóvel, com a data de referência, com o domínio da amostra e com circunstâncias comprovadas do negócio que sejam pertinentes à definição do valor venal.

§ 2º A estimativa fiscal não se confunde com preço tabelado nem com valor fixo de referência, por decorrer da análise dinâmica dos dados de mercado e das características do bem ou direito.

§ 3º O valor declarado pelo sujeito passivo e os critérios especiais de base de cálculo serão considerados na forma prevista no CTM e em seu Regulamento.

Art. 10. Serão preferencialmente submetidos à avaliação individual ou a modelo específico os imóveis ou direitos:

I - com características singulares ou sem imóveis comparáveis suficientes;

II - de uso especial, grande porte ou configuração incomum;

III - sujeitos a restrições fáticas, jurídicas, urbanísticas ou ambientais relevantes;

IV - situados fora do domínio de aplicação ou das faixas de confiança dos modelos disponíveis; ou

V - cujos dados cadastrais apresentem divergência relevante ou insuficiência para a avaliação automatizada.

Parágrafo único. A avaliação individual poderá considerar documentos, vistoria, imagens, informações geoespaciais, custos, renda, potencial de aproveitamento e quaisquer outros elementos tecnicamente pertinentes.

CAPÍTULO V - DA TRANSPARÊNCIA E DA AVALIAÇÃO CONTRADITÓRIA

Art. 11. Sem prejuízo das informações protegidas por sigilo fiscal, estatístico, comercial, pessoal ou por direitos de terceiros, a Administração Tributária manterá disponíveis ao público:

I - esta Instrução Normativa e suas atualizações;

II - informações gerais sobre as fontes de dados, os segmentos, as variáveis e as famílias de modelos utilizados;

III - a data de atualização dos valores, mapas, camadas ou painéis disponibilizados na IDE-SEFIN; e

IV - orientações sobre o procedimento de reavaliação e de impugnação da base de cálculo.

§ 1º A divulgação prevista no caput não abrange dados individualizados de terceiros, códigos-fonte, credenciais, controles de segurança ou informações cuja revelação possa comprometer o sigilo fiscal, a proteção de dados pessoais ou a integridade dos sistemas.

§ 2º A Administração Tributária preservará documentação técnica suficiente para identificar o método aplicado, a versão do modelo, a data de referência e os principais elementos considerados na estimativa.

Art. 12. O sujeito passivo que não concordar com o valor estimado poderá apresentar pedido de reavaliação, no prazo e na forma estabelecidos na legislação municipal.

§ 1º O pedido será fundamentado e instruído com avaliação contraditória e com os documentos cabíveis, observados os requisitos previstos no Regulamento do CTM.

§ 2º Sem prejuízo de outros elementos admitidos pela legislação, poderão fundamentar a contestação laudo técnico de avaliação elaborado por profissional competente, anúncios atualizados de imóveis semelhantes, fotografias, documentos relativos ao estado de conservação ou a restrições incidentes sobre o imóvel e instrumento do negócio jurídico.

§ 3º O laudo técnico, quando apresentado, deverá identificar o imóvel, a data de referência, o método, as fontes, os elementos comparativos, os cálculos e o responsável técnico, observadas as normas profissionais aplicáveis.

§ 4º A decisão do pedido de reavaliação será motivada e poderá manter, reduzir ou aumentar o valor inicialmente estimado, conforme os elementos apurados, sem prejuízo da reclamação ou impugnação cabível nos termos do Processo Administrativo Tributário municipal.

Art. 13. A pedido do contribuinte, serão informados, relativamente à estimativa do seu imóvel e observado o disposto no art. 11:

I - a data de referência e a data de processamento;

II - a tipologia ou o segmento adotado;

III - o método ou a família de modelo utilizada;

IV - as principais características cadastrais consideradas; e

V - a justificativa técnica, na forma da legislação municipal.

CAPÍTULO VI - DAS DISPOSIÇÕES FINAIS

Art. 14. A gestão, manutenção e monitoramento dos modelos estatísticos de aferição de valor de mercado são de atribuição formal da CECAD.

§ 1º A CECAD manterá rotina de monitoramento, atualização e documentação das amostras, dos modelos e das estimativas, de acordo com a disponibilidade de novos dados e a dinâmica do mercado imobiliário de Fortaleza.

§ 2º A CECAD atuará em regime de cooperação técnica com a CETIM.

Art. 15. Os casos omissos serão decididos pela Coordenadoria de Administração Tributária, observadas a legislação tributária e as normas técnicas aplicáveis.

Art. 16. Esta Instrução Normativa entra em vigor no primeiro dia do mês seguinte ao de sua publicação.

SECRETARIA MUNICIPAL DAS FINANÇAS - SEFIN, Fortaleza-CE, data da assinatura digital.

*Documento assinado digitalmente*

Márcio Cardeal Queiroz da Silva

SECRETÁRIO MUNICIPAL DAS FINANÇAS