ITBI. Integralização de capital social com bens imóveis. Holding patrimonial familiar. Imunidade prevista no art. 156, § 2º, I, da CF arts. 36 e 37 do CTN. Ausência de atividade operacional. Não caracterização de atividade imobiliária preponderante. Reconhecimento da imunidade. Fiscalização posterior. Possibilidade de revisão do enquadramento. Temas 796 e 1.348 da repercussão geral.

I - Relatório

1. Pessoa física representante de empresa de advogados associados nesta unidade federada, formula consulta envolvendo o Imposto sobre a Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis por Natureza ou Acessão Física e de Direitos Reais sobre Imóveis - ITBI, disciplinado neste território por legislação esparsa, em especial pelo Decreto nº 27.576 de 28 de dezembro de 2006.

2. Relata pretender "constituir sociedade limitada com natureza de holding patrimonial, com a finalidade exclusiva de organização, administração e preservação de patrimônio familiar, sem o exercício de atividade econômica, operacional ou de exploração imobiliária. O planejamento patrimonial em estudo prevê a integralização, ao capital social da futura sociedade, de bens imóveis de uso próprio e familiar, atualmente registrados em nome do consulente, os quais não serão destinados à locação, compra e venda, arrendamento mercantil ou qualquer outra forma de exploração econômica, permanecendo a sociedade inativa, exceto quanto ao cumprimento das obrigações acessórias exigidas pela legislação".

3. Aponta que nos "termos do art. 156, § 2º, inciso I, da Constituição Federal , e do art. 36, inciso I, do Código Tributário Nacional , o ITBI não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, salvo se a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda, locação ou arrendamento mercantil de bens imóveis".

4. Aduz que o "Supremo Tribunal Federal, no julgamento do RE 796.376/SC, Tema 796 da Repercussão Geral, consolidou o entendimento de que a imunidade prevista no art. 156, § 2º, I, da Constituição Federal abrange a integralização de capital social com bens imóveis, independentemente do valor, sendo afastada apenas se comprovada a atividade preponderantemente imobiliária da sociedade".

5. Enfatiza que a "futura sociedade não auferirá receitas, não exercerá atividade operacional, não realizará locação de imóveis e não terá finalidade econômica, restringindo-se à administração de bens de uso próprio e familiar do consulente".

6. De sua peça inicial são extraídos os seguintes pedidos:

"(i) A consulta seja analisada "considerando-se como marco temporal a data de sua formulação original, em 24/10/2025, conforme documentação anexa e protocolo nº 20251024-203973, para fins de interpretação e aplicação da legislação vigente à época da apresentação da dúvida".(ii) Manifestação quanto à "incidência do ITBI na integralização de bens imóveis de uso próprio e familiar, sem exploração econômica e sem atividade operacional, ao capital social de holding patrimonial inativa, cuja finalidade é exclusivamente a gestão e conservação do patrimônio pessoal do consulente"."

II - Análise

7. Registre-se que a Autoridade Fiscal promove a análise da matéria consultada plenamente vinculada à legislação tributária.

8. Após o trâmite de praxe na Coordenação de Atendimento ao Contribuinte - COATE, exclusivamente para saneamento processual e exercício do juízo inicial de admissibilidade de Consulta Formal, nos termos do previsto na alínea "a" do inciso IV do art. 1º da Ordem de Serviço SUREC nº 14, de 26 de fevereiro de 2025, inicia-se a fase de análise do mérito da matéria arguida, sendo necessária a reapreciação da admissibilidade, que ora se faz pela Coordenação de Tributação, nos termos do inciso VI do art. 1º da mesma norma.

9. Anote-se que, embora seja facultado ao sujeito passivo formular consulta sobre a interpretação ou a aplicação da legislação tributária do Distrito Federal a determinada situação de fato, relacionada a tributo do qual seja contribuinte inscrito no Cadastro Fiscal do Distrito Federal ou pelo qual seja responsável, a consulta não será admitida sem o exato apontamento das normas distritais tributárias conflitantes, ou de dúvida relevante que possa conduzir a mais de uma interpretação quanto à sua aplicação, nos termos do Decreto nº 33.269 , de 18 de outubro de 2011, que regulamenta o Processo Administrativo Fiscal - PAF, de jurisdição contenciosa e voluntária, no âmbito do Distrito Federal, de que trata a Lei nº 4.567 , de 9 de maio de 2011:

"Art. 73. Ao sujeito passivo é facultado formular consulta em caso de dúvida sobre a interpretação e aplicação da legislação tributária do Distrito Federal a determinada situação de fato, relacionada a tributo do qual seja contribuinte inscrito no Cadastro Fiscal do Distrito Federal ou pelo qual seja responsável.

(.....)

Art. 74. A consulta será apresentada em uma das repartições fiscais de atendimento ao contribuinte da Subsecretaria da Receita da Secretaria de Estado de Fazenda, e conterá:

(.....)

IV - descrição clara e objetiva da dúvida e elementos imprescindíveis a sua solução;

(.....)

Art. 76. Não será admitida consulta:

I - em desacordo com o disposto no art. 73 e no inciso IV do caput do art. 74;"

10. Requisitos de admissibilidade verificados, passa-se ao exame do mérito da matéria envolvendo integralização de capital social com imóveis e o reconhecimento de imunidade tributária.

11. Quanto ao primeiro pedido, conforme se constata acessando o protocolo de atendimento nº 20251024-203973, o Consulente, buscando apresentar consulta tributária formal, utilizou canal eletrônico inadequado para formalizar seu pedido. Tal circunstância, contudo, não impede o conhecimento da presente consulta, sobretudo em observância aos princípios da instrumentalidade das formas e da boa-fé administrativa. Desse modo, reconhece-se a produção de seus efeitos desde a data do protocolo originário, ocorrida em 24 de outubro de 2025.

12. Quanto ao segundo questionamento, observa-se que a Constituição Federal - CF estabelece hipótese de imunidade do ITBI nas transmissões de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, bem como nas transmissões decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, ressalvados os casos em que a atividade preponderante do adquirente seja a compra e venda desses bens ou direitos, sua locação ou arrendamento mercantil, nos termos do inciso I do § 2º do art. 156:

"Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre:

(.....)

II - transmissão "inter vivos", a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição;

(.....)

§ 2º O imposto previsto no inciso II:

I - não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil;"

13. O art. 37 do Código Tributário Nacional - CTN , por sua vez, estipula a forma de apuração da atividade preponderante da pessoa jurídica adquirente, estabelecendo critérios objetivos para a verificação da predominância de receitas imobiliárias:

"Art. 36. Ressalvado o disposto no artigo seguinte, o imposto não incide sôbre a transmissão dos bens ou direitos referidos no artigo anterior:

I - quando efetuada para sua incorporação ao patrimônio de pessoa jurídica em pagamento de capital nela subscrito;

II - quando decorrente da incorporação ou da fusão de uma pessoa jurídica por outra ou com outra.

Parágrafo único. O impôsto não incide sôbre a transmissão aos mesmos alienantes, dos bens e direitos adquiridos na forma do inciso I dêste artigo, em decorrência da sua desincorporação do patrimônio da pessoa jurídica a que foram conferidos.

Art. 37. O disposto no artigo anterior não se aplica quando a pessoa jurídica adquirente tenha como atividade preponderante a venda ou locação de propriedade imobiliária ou a cessão de direitos relativos à sua aquisição.

§ 1º Considera-se caracterizada a atividade preponderante referida neste artigo quando mais de 50% (cinqüenta por cento) da receita operacional da pessoa jurídica adquirente, nos 2 (dois) anos anteriores e nos 2 (dois) anos subseqüentes à aquisição, decorrer de transações mencionadas neste artigo.

§ 2º Se a pessoa jurídica adquirente iniciar suas atividades após a aquisição, ou menos de 2 (dois) anos antes dela, apurar-se-á a preponderância referida no parágrafo anterior levando em conta os 3 (três) primeiros anos seguintes à data da aquisição.

§ 3º Verificada a preponderância referida neste artigo, tornar-se-á devido o imposto, nos termos da lei vigente à data da aquisição, sobre o valor do bem ou direito nessa data.

§ 4º O disposto neste artigo não se aplica à transmissão de bens ou direitos, quando realizada em conjunto com a da totalidade do patrimônio da pessoa jurídica alienante."(grifos nossos)

14. Seguindo a trilha do disciplinamento da matéria, o Decreto distrital nº 27.576/2006, que regulamenta a Lei distrital nº 3.830/2006, prevê:

"Art. 2º O imposto não incide sobre (art. 3º da Lei nº 3.830 , de 14 de março de 2006):

I - a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica, em realização de capital nela subscrito;

II - a transmissão de bens ou direitos em decorrência de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica;

III - a transmissão aos mesmos alienantes dos bens e direitos adquiridos na forma do inciso I deste artigo, em decorrência de sua desincorporação do patrimônio da pessoa jurídica a que foram conferidos;

(.....)

§ 1º O disposto nos incisos I a III deste artigo não se aplica quando a pessoa jurídica adquirente tiver como atividade preponderante a compra e venda de bens imóveis e seus direitos reais, a locação de bens imóveis ou o arrendamento mercantil (art. 3º , § 1º, da Lei nº 3.830 , de 14 de março de 2006).

§ 2º Considera-se caracterizada a atividade preponderante, quando mais de 50% (cinqüenta por cento) da receita operacional da pessoa jurídica adquirente, nos 24 (vinte e quatro) meses anteriores e nos 24 (vinte e quatro) meses posteriores à aquisição, decorrer das transações mencionadas no parágrafo anterior (art. 3º , § 2º, da Lei nº 3.830 , de 14 de março de 2006).

§ 3º Se a pessoa jurídica adquirente iniciar suas atividades após a aquisição, ou menos de 24 (vinte e quatro) meses antes dela, apurar-se-á a preponderância referida no parágrafo anterior levando-se em conta os 36 (trinta e seis) primeiros meses seguintes à data da aquisição (art. 3º , § 3º, da Lei nº 3.830 , de 14 de março de 2006).

§ 4º Verificada a preponderância referida no § 1º, o Imposto será devido nos termos da Lei vigente à data da aquisição, calculado sobre o valor do bem ou direito naquela data, corrigida a expressão monetária da base de cálculo para o dia do vencimento do prazo para o pagamento do crédito tributário respectivo (art. 3º , § 4º, da Lei nº 3.830 , de 14 de março de 2006)."

15. À luz da disciplina atualmente estabelecida pelo CTN e pela legislação distrital, a imunidade do ITBI prevista no inciso I do § 2º do art. 156 da CF não alcança as transmissões de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital nela subscrito quando a atividade preponderante da sociedade adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, a locação de bens imóveis ou o arrendamento mercantil.

16. Para fins de caracterização da atividade preponderante, o § 1º do art. 37 do CTN , reproduzido pelo § 2º do art. 2º do Decreto distrital nº 27.576/2006, preconiza que mais de 50% (cinquenta por cento) da receita operacional da pessoa jurídica deve decorrer das atividades imobiliárias mencionadas. Em se tratando de empresa recém criada, o cotejo da preponderância considera os três primeiros anos subsequentes à incorporação do bem ao patrimônio social.

17. No caso em análise, o consulente informa a sua intenção de constituir holding patrimonial destinada exclusivamente à administração e preservação do patrimônio familiar, sem o exercício de atividade operacional ou de exploração econômica. Em princípio, a situação descrita subsume-se à hipótese de imunidade veiculada no texto constitucional. Isso porque a ausência de atividade operacional durante o período de aferição estabelecido pelo CTN não constitui, por si só, circunstância apta a afastar a incidência da norma imunizante, uma vez que o desenho constitucional e legal exige apenas: (i) que a transmissão do imóvel ocorra para fins de realização do capital social da pessoa jurídica; e (ii) que a atividade preponderante da adquirente não esteja relacionada à compra e venda de imóveis, à locação imobiliária ou ao arrendamento mercantil.

18. A inexistência de atividade operacional e, consequentemente, de receitas operacionais não impede o reconhecimento da imunidade. Ao contrário, a ausência de qualquer receita operacional evidencia, logicamente, a não obtenção de receitas provenientes das atividades imobiliárias referidas na legislação, o que constitui elemento que afasta a caracterização da preponderância imobiliária, favorecendo a incidência da regra imunizante.

19. Importa considerar que, embora esta espécie de exoneração fiscal esteja associada à facilitação da formação, reorganização e capitalização de pessoas jurídicas, sua aplicação deve pautar-se pelos critérios objetivos estabelecidos pelo constituinte e pelo legislador complementar. Não se denota juridicamente admissível restringir o alcance da norma imunizante mediante a criação de condicionantes não previstas no texto constitucional ou na legislação de regência.

20. Quando a holding possui finalidade exclusivamente patrimonial, seu objeto social geralmente limita-se à administração de bens e direitos próprios e à participação em outras sociedades. Nessas circunstâncias, a ausência de receitas operacionais não implica, por si só, o desnaturamento do seu objeto social, nem evidencia desvio de finalidade. Nem a Constituição Federal nem a legislação distrital condicionam a fruição de imunidade do ITBI à efetiva exploração de atividade empresarial ou à geração de receita operacional pela sociedade.

21. Nessa toada, na incorporação de bens ao patrimônio da holding em realização de capital, poderá ser formulado pedido de reconhecimento da imunidade do ITBI perante a Administração Tributária. A concessão da imunidade, contudo, sujeita-se à condição resolutiva, a ser aferida mediante análise posterior da atividade preponderante da pessoa jurídica na janela temporal de verificação fixada no art. 37 do CTN. Confirmando-se o quadro fático descrito pelo consulente, notadamente a ausência de atividades relacionadas à compra e venda de imóveis, locação imobiliária ou arrendamento mercantil, a transferência dos bens integralizados permanecerá imune.

22. Todavia, a inexistência de receitas registradas na escrituração contábil não impede a autoridade fiscal de averiguar, por meio dos instrumentos fiscalizatórios legalmente previstos, a real destinação dos imóveis incorporados ao patrimônio social e a natureza das atividades efetivamente desenvolvidas pela pessoa jurídica. A análise da preponderância imobiliária deve considerar a realidade material dos fatos, e não apenas os elementos formalmente declarados pelo contribuinte.

23. Ressalta-se, ainda, que mesmo reconhecida da atividade preponderante da pessoa jurídica no lapso temporal de análise, a Administração Tributária conserva a prerrogativa de, dentro do prazo decadencial consignado no art. 173 do CTN , reexaminar o atendimento dos requisitos constitucionais e legais que fundamentaram a aplicação da norma imunizante.

24. Nota-se que o parágrafo único do art. 116 do CTN autoriza a desconsideração de atos ou negócios jurídicos praticados com a finalidade de dissimular a ocorrência do fato gerador ou a natureza dos elementos constitutivos da obrigação tributária, observados os procedimentos legalmente estabelecidos. De igual modo, a constatação posterior de falsidade, omissão, simulação, fraude ou qualquer outro fato juridicamente relevante não conhecido por ocasião da análise inicial poderá ensejar a revisão do lançamento e a constituição do correspondente crédito tributário, na forma do art. 149 do CTN .

25. Desse modo, caso procedimento fiscal regularmente instaurado revele que a imunidade foi reconhecida com base em premissas fáticas incompatíveis com a realidade material da operação ou da atividade desempenhada pela sociedade, poderá ser exigido o ITBI referente ao fato gerador anteriormente beneficiado pela norma imunizante.

26. O mesmo ocorrerá se for verificado desvio de finalidade na constituição ou utilização da holding. É o que ocorre, por exemplo, quando a transmissão de bens é empregada para dissimular negócio jurídico diverso ou para afastar indevidamente a incidência tributária. Nessas hipóteses, uma vez constatado que a operação não se destinou efetivamente à realização de capital social subscrito ou que a pessoa jurídica foi constituída ou utilizada de forma artificial, sem propósito negocial legítimo, o Fisco poderá desconsiderar os atos ou negócios jurídicos praticados e promover a exigência do ITBI, acrescido dos encargos legais cabíveis.

27. No mais, outro aspecto que merece consideração diz respeito ao Tema 796 da Repercussão Geral do Supremo Tribunal Federal - STF. Ao contrário do que afirmou o consulente, o STF assentou, no julgamento do RE 796.376/SC, que a imunidade do ITBI veiculada no inciso I do § 2º do art. 156 da CF se aplica apenas até o valor do capital social a ser integralizado, não abrangendo eventual valor excedente, que permanece sujeito à incidência do imposto.

28. A base de cálculo do ITBI corresponde, em regra, ao valor venal do imóvel. Conforme o Tema 1.113 do Superior Tribunal de Justiça - STJ, presume-se que o valor declarado pelas partes reflita o valor de mercado, embora essa presunção possa ser afastada pela Administração Tributária mediante regular procedimento administrativo, consoante o art. 148 do CTN .

29. Assim, identificada divergência entre o valor atribuído ao imóvel e o seu efetivo valor de mercado, a autoridade fiscal poderá cobrar o ITBI incidente sobre a parcela do valor do imóvel que exceder o montante efetivamente destinado à integralização do capital social.

30. Adicionalmente, cumpre tecer considerações acerca do alcance da ressalva contida na parte final do inciso I do § 2º do art. 156 da CF, matéria que atualmente se encontra no centro de relevante controvérsia jurisprudencial. A discussão consiste em definir se a exigência de ausência de atividade preponderantemente imobiliária da pessoa jurídica adquirente se aplica a todas as hipóteses de imunidade contempladas no dispositivo constitucional ou apenas às transmissões decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica.

31. A questão encontra-se submetida à apreciação definitiva do STF no âmbito do Tema 1.348 da Repercussão Geral, no qual será delimitada a exata extensão da ressalva constitucional. Caso a Corte conclua que a imunidade do ITBI incidente sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital possui caráter incondicionado, desvinculada da verificação da atividade preponderante da adquirente, a aferição prevista no art. 37 do CTN deixará de constituir requisito para a incidência da norma imunizante nessas operações. Assim, a transmissão estaria amparada pela imunidade independentemente das atividades desenvolvidas pela sociedade receptora ou da composição de suas receitas.

32. Desse modo, enquanto não sobrevier pronunciamento vinculante do STF sobre a matéria ou alteração legislativa superveniente que disponha em sentido diverso, permanecem aplicáveis as disposições dos §§ 1º e 2º do art. 37 do CTN , bem como dos §§ 1º e 2º do art. 2º do Decreto Distrital nº 27.576/2006.

33. Por fim, informa-se que quaisquer solicitações procedimentais envolvendo a matéria devem ser direcionadas ao canal de Atendimento Virtual, disponível no endereço eletrônico www.receita.fazenda.df.gov.br, que se apresenta como forma adequada para interagir com o contribuinte, nos termos das competências fixadas no Regimento Interno desta Secretaria, Portaria nº 544, de 11 de julho de 2025, conforme previsão contida no Decreto distrital nº 39.610, de 1º de janeiro de 2019.

34. Cabe ressaltar que esta unidade não se destina a servir como instância impugnativa ou recursal contra discordância de decisões administrativas de outras unidades desta Secretaria, nem recursal contra suas próprias decisões caso o recurso administrativo não se ajuste às regras contidas no caput do art. 79, combinado com seu parágrafo único, do Decreto distrital nº 33.269/2011 (PAF).

III - Conclusão

35. Diante do contexto apresentado, informa-se:

(i) Tendo em vista que o Consulente apresentou seu questionamento em 24 de outubro de 2025, por meio do protocolo de atendimento nº 20251024-203973, e inexistindo óbice ao aproveitamento daquele requerimento para a formalização da presente consulta, admite-se a referida data como marco temporal para a produção dos efeitos próprios da consulta.

(ii) Da interpretação do inciso I do § 2º do art. 156 da Constituição Federal , em conjunto com o inciso I do art. 36 e os §§ 1º e 2º do art. 37 do CTN , depreende-se que a transmissão de bens imóveis ao patrimônio de holding familiar, para fins de integralização de capital social, encontra-se, em regra, abrangida pela imunidade do ITBI, desde que não se verifique a preponderância de atividade imobiliária por parte da pessoa jurídica adquirente no período legal de apuração.

Na hipótese descrita pelo consulente, em que a holding será constituída exclusivamente para a administração e preservação do patrimônio familiar, sem o exercício de qualquer atividade operacional durante o lapso legal de análise, a ausência de receitas provenientes da compra e venda de imóveis, locação imobiliária ou arrendamento mercantil constitui elemento que, em princípio, afasta a caracterização da preponderância imobiliária da sociedade, favorecendo o reconhecimento da imunidade tributária.

Todavia, o reconhecimento da imunidade não afasta a prerrogativa da Administração Tributária de, dentro do prazo decadencial, verificar a efetiva atuação da pessoa jurídica e a presença dos pressupostos que justificaram a sua concessão. Constatada inconsistência entre os fatos declarados e a realidade material apta a descaracterizar a operação como imune, poderá ser realizado o lançamento do imposto, com efeito retroativo à data do fato gerador, observadas as disposições do parágrafo único do art. 116 e do art. 149, ambos do CTN , bem como os demais preceitos da legislação tributária aplicável.

Registra-se, ainda, que a imunidade do ITBI não alcança a parcela do valor do imóvel transferido que exceder o montante efetivamente destinado à integralização do capital social, consoante o entendimento firmado pelo STF no Tema 796 da Repercussão Geral.

Por fim, destaca-se que a extensão da imunidade em questão constitui objeto do Tema 1.348 da Repercussão Geral, ainda pendente de julgamento pelo STF, cuja definição poderá impactar a interpretação da ressalva relativa à atividade preponderantemente imobiliária da pessoa jurídica adquirente no que concerne à sua incidência nas operações de integralização de capital social mediante conferência de bens imóveis.

À consideração de V.S.ª.

Brasília/DF, 11 de junho de 2026

GERALDO MARCELO SOUSA

Auditor Fiscal da Receita do Distrito Federal

De acordo.

Encaminhamos à aprovação desta Coordenação o Parecer supra.

Brasília/DF, 19 de junho de 2026.

LUÍSA MATTA MACHADO FERNANDES SOUZA

Gerência de Esclarecimento de Normas

Gerente

Aprovo o Parecer supra, reconhecendo os efeitos que lhe são próprios, especialmente previstos nos arts. 81 e 82 do Decreto nº 33.269 , de 18 de outubro de 2011 (PAF), e assim decido, nos termos do que dispõe o inciso III do art. 1º da Ordem de Serviço SUBTRIC nº 6, de 18 de junho de 2026 (Diário Oficial do Distrito Federal nº 112, de 22 de junho de 2026, pág. 5).

A presente decisão será publicada no DODF e terá eficácia normativa, após seu trânsito em julgado.

Saliente-se que, independentemente de comunicação formal ao consulente e aos demais sujeitos passivos, as considerações, os entendimentos e as respostas definitivas ofertadas ao presente caso poderão ser modificados a qualquer tempo, em decorrência de alteração na legislação superveniente.

Esclareço que o consulente poderá recorrer da presente decisão ao Senhor Secretário de Estado de Fazenda no prazo de trinta dias, contado de sua publicação no DODF, conforme dispõe o art. 78, II, combinado com o caput do art. 79 do PAF.

Encaminhe-se para publicação, nos termos do inciso III do art. 411 da Portaria nº 544, de 11 de julho de 2025.

Brasília/DF, 17 de julho de 2026.

MATEUS TORRES CAMPOS

Coordenação de Tributação

Coordenador