ICMS - Construção Civil – Atividade de incorporação imobiliária – Projeto e construção realizados por terceiros - Inscrição Estadual.

I. Desnecessidade de inscrição estadual para empresa de incorporação que não executa obras de construção civil.

Relato

1. O Consulente, pessoa física, relata que pretende abrir uma empresa de incorporação cuja atividade será de construção e comercialização de unidades habitacionais populares. Expõe que essa empresa contratará projetos (arquitetônico e de engenharia), além da construção e respectiva responsabilidade técnica, ficando sob sua responsabilidade a compra de todos os materiais necessários para a construção dos imóveis (com a emissão de Nota Fiscal de compra em nome da incorporadora), bem como a posterior venda das unidades habitacionais.

1.1 Por fim, indaga: “Posso abrir a Incorporadora sem necessidade da Inscrição Estadual?”

Interpretação

2. O Anexo XI do RICMS/2000 regula as operações relativas à construção civil e, pelo “caput” do seu artigo 1º considera "empresa de construção civil, para fins de inscrição e cumprimento das demais obrigações fiscais previstas neste regulamento, toda pessoa, natural ou jurídica que executar obras de construção civil, promovendo a circulação de mercadorias em seu próprio nome ou no de terceiro".

3. Esse dispositivo legal refere-se à exploração da atividade de construção civil economicamente caracterizada na realização material “executar obras”. Depreende-se do relato que o Consulente não fará a execução material da obra, contratando terceiros para a efetiva construção e responsabilidade técnica. Não será, portanto, empresa construtora.

4. Nesse ponto, embora a Lei federal 4.591/1964 (parágrafo único do art. 28) defina “incorporação imobiliária” como “atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas”, é importante lembrar que, atualmente, as empresas incorporadoras articulam o negócio imobiliário (identificam oportunidades, adquirem o terreno, etc.), mas, em geral, não exercem, por si, a atividade própria de construtora (Ricardo Trevisan – in: _http://ricardotrevisan.com/2010/10/21/definicao-de-incorporadora/ e _http://ricardotrevisan.com/2010/07/31/a-diferenca-entre-construtora-e-incorporadora/ - acesso em 22/09/2014).

5. Dessa forma, de acordo com a premissa adotada (item 3) e considerando os termos da matéria fática apresentada, é de se concluir que o Consulente enquanto explorar somente a atividade de incorporação imobiliária sem efetuar atividades de construtora, não efetua operações ou prestações sujeitas ao ICMS, motivo pelo qual não está obrigado a se inscrever no cadastro de contribuintes do ICMS.

A Resposta à Consulta Tributária aproveita ao consulente nos termos da legislação vigente. Deve-se atentar para eventuais alterações da legislação tributária.